Közel 590 ezer négyzetméter iroda áll üresen Budapesten, mégis tovább bővül a kínálat

Egyre több az üres iroda Budapesten, miközben a fővárosban továbbra is új irodaházak jelennek meg. A budapesti irodapiac legfrissebb adatai szerint 2026 harmadik negyedévének végére 13,1 százalékra emelkedett a modern irodaterületek kihasználatlansági rátája. Ez közel 590 ezer négyzetméternyi üres területet jelent. A bérlői kereslet ugyan élénkült az előző negyedévhez képest, a vállalatok jelentős része azonban továbbra is inkább meglévő szerződését hosszabbítja meg, mintsem új irodába költözne.

Különös kettősség jellemzi a budapesti irodapiacot. Miközben egyes városrészekben továbbra is jelentős az érdeklődés a korszerű, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkező irodaházak iránt, máshol a meglévő területek számottevő része kihasználatlanul áll.

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BRF) októberben ismertetett harmadik negyedéves adatai szerint a fővárosi modern irodaállomány 4,5 millió négyzetméter fölé emelkedett. Ebből 589 020 négyzetméter volt kihasználatlan szeptember végén.

Ez mintegy 44 ezer négyzetméterrel több üres területet jelent, mint három hónappal korábban. Az összesített kihasználatlansági ráta 12,2 százalékról 13,1 százalékra emelkedett.

Éves összevetésben ugyanakkor enyhe javulás látható: 2025 harmadik negyedévében még 13,4 százalék volt a mutató.

A budapesti irodapiac egyik legnagyobb kérdése az üresedés

A teljes modern irodaállományon belül külön kell választani a bérbeadásra kínált irodaházakat és a tulajdonosok saját használatában álló épületeket.

A szűkebben vett bérirodapiacon a kihasználatlansági ráta már 16,8 százalékot ért el szeptember végére. Ez azt jelenti, hogy a piaci alapon bérbe adható modern irodaterületeknek csaknem a hatoda üresen állt.

A különbség nem elhanyagolható, hiszen a két mutató eltérő összetételű ingatlanállományt vizsgál.

Politikai kvízHol állsz a politikai palettán?15 kérdés, kb. 5 perc, és kiderül, melyik politikai irányvonalhoz állsz a legközelebb, és melyik ismert politikussal gondolkodsz hasonlóan.Kvíz indítása

A budapesti irodák iránti kereslet ráadásul korántsem egyenletesen oszlik meg a városban. Buda központi részén mindössze 7,8 százalékos kihasználatlanságot mértek, Észak-Budán pedig 9,2 százalékos volt az arány.

Ezzel szemben a fővárosi agglomerációban az irodaterületek több mint ötöde kihasználatlan.

Az adatok arra utalnak, hogy az elhelyezkedés, a közlekedési kapcsolatok és az épületek minősége továbbra is meghatározó szerepet játszik az irodabérlési döntésekben.

A Váci úton még mindig nagy az érdeklődés

A legfrissebb piaci jelentés egyik legérdekesebb eredménye, hogy a Váci úti irodafolyosó ismét Budapest legaktívabb irodapiaci területévé vált.

A harmadik negyedévben regisztrált teljes bérlői kereslet 42 százaléka ehhez a városrészhez kapcsolódott. A második helyen Pest központi területe állt.

A Váci út környéke az elmúlt évtizedekben a főváros egyik meghatározó üzleti negyedévévé fejlődött. A metrókapcsolat, a villamoshálózat és a modern irodaházak koncentrációja egyaránt hozzájárulhat a terület népszerűségéhez. A keresletet több jelentős szerződéshosszabbítás is növelte. A negyedév két legnagyobb ilyen megállapodása egyenként meghaladta a tízezer négyzetmétert.

A nagyobb tranzakciók között szerepelt a KPMG több mint nyolcezer négyzetméteres előbérleti megállapodása is.

Új irodaházat adtak át, miközben nőtt az üres területek aránya

A kínálat bővülésének egyik legfontosabb eleme a XIII. kerületi Centerpoint 3 irodaház megjelenése volt.

A Váci úti irodafolyosón található fejlesztés júliusban kapta meg a használatbavételi engedélyt. Az új épület mintegy 36 ezer négyzetméterrel járult hozzá a modern irodaállomány bővüléséhez a harmadik negyedéves piaci statisztikákban.

A beruházó GTC közlése szerint a teljes fejlesztés 36 600 négyzetméternyi iroda-, kereskedelmi és szolgáltatóterületet foglal magában. Az UNIQA Biztosító már korábban több mint hatezer négyzetméterre kötött bérleti szerződést az épületben.

Az új fejlesztés jól mutatja, hogy a budapesti irodapiacon továbbra is van igény bizonyos korszerű épületekre. Ugyanakkor az új kínálat megjelenése és a vállalatok költözései más ingatlanokban szabadíthatnak fel területeket.

Ez különösen akkor jelenthet problémát, ha a korábbi irodákat nem sikerül gyorsan új bérlőkkel megtölteni.

Több a bérleti megállapodás, de a cégek inkább maradnak

A harmadik negyedévben összesen 92 380 négyzetméternyi bérlői keresletet regisztráltak Budapesten, ami 9 százalékos növekedés az előző negyedévhez képest.

Az egy évvel korábbi időszakhoz viszonyítva azonban ugyanekkora, 9 százalékos csökkenés történt.

A kereslet összetétele még beszédesebb képet mutat. A harmadik negyedéves forgalom közel felét, 49 százalékát meglévő szerződések meghosszabbítása adta. Az új bérleti szerződések részesedése 32 százalék volt, míg a területbővítések és az előbérletek 10, illetve 9 százalékot képviseltek.

A számok alapján sok vállalat továbbra is óvatos az irodabérléssel kapcsolatban. A meglévő szerződések meghosszabbítása kiszámíthatóbb megoldást jelenthet, mint egy új irodába történő költözés.

A negyedévben összesen 101 bérleti tranzakciót regisztráltak, amelyek átlagos mérete megközelítette a 915 négyzetmétert.

A szerződéskötések számának növekedése ugyanakkor nem feltétlenül jelenti a ténylegesen használt irodaterület hasonló ütemű bővülését.

A Magyar Nemzeti Bank is a túlkínálat veszélyére figyelmeztet

A budapesti irodapiac kilátásairól a Magyar Nemzeti Bank október 19-én közzétett kereskedelmiingatlan-piaci jelentése is óvatos képet festett.

A jegybank szerint a kereskedelmiingatlan-piac már túl lehet a ciklikus mélypontján, a gazdaság lassú élénkülése és a bizonytalan környezet azonban továbbra is hátráltathatja a fellendülést.

Az MNB arra figyelmeztetett, hogy a jelenlegi bérlői kereslet és a tervezett új ingatlanátadások mellett az irodapiaci kihasználatlanság további emelkedése várható.

A jelentés külön kitér a finanszírozási feltételekre is. A jegybank hitelezési felmérése szerint 2026 második negyedévében a bankok egy része szigorított az irodaházakat érintő hitelezési feltételeken.

Az MNB októberi jelentése ugyanakkor még az első félév végi, 12,2 százalékos kihasználatlansági adatból indult ki. Az azóta nyilvánosságra került harmadik negyedéves számok már 13,1 százalékot mutatnak, vagyis a jegybank által jelzett kockázat rövid távon is megjelent a statisztikákban.

Mi történhet a következő években a budapesti irodaházakkal?

A legfrissebb adatok alapján nem beszélhetünk a teljes budapesti irodapiac összeomlásáról. A bérlői aktivitás továbbra is jelentős, a jó elhelyezkedésű, korszerű ingatlanok iránt pedig változatlanul van érdeklődés.

A növekvő kínálat ugyanakkor fokozhatja a versenyt az irodaházak tulajdonosai között, különösen azokon a területeken, ahol már most is magas a kihasználatlanság.

A kevésbé versenyképes épületeknél egyre fontosabbá válhat a korszerűsítés, az energiahatékonyság javítása vagy akár az ingatlan funkciójának újragondolása.

A következő évek egyik fontos kérdése az lesz, hogy a gazdasági növekedés és az új bérlők érkezése képes lesz-e felszívni a rendelkezésre álló irodaterületeket.

A budapesti irodapiac jelenlegi helyzete ugyanis egyszerre mutat élénkülő keresletet és növekvő kihasználatlanságot. Az irodaházak jövője így egyre inkább azon múlhat, hogy mely épületek tudnak alkalmazkodni a vállalatok változó igényeihez.

Források: Portfolio, MTI, MNB, GTC, BRF – Robertson