A Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2019. május 15-én ajánlást adott ki az ingatlanalapokra vonatkozóan. Az ajánlás célja a befektetői magatartás tudatosabbá tétele és a nyilvános, nyílt végű ingatlanalapok befektetési jegyeinek likviditásának közelítése az ingatlaneszközök likvidálhatóságához.

Az MNB ajánlása szerint az újonnan kibocsátott ingatlanalapok és sorozatok esetében a visszaváltási idő T+180 napra nőtt, szemben a korábbi T+3 munkanapos gyakorlattal. Ez azt jelenti, hogy az új ingatlanalapot vásárlóknak 6 hónapot kell várniuk a pénzükre, ha vissza szeretnék váltani.

A magyar kormány 2023 októberében rendeletet adott ki, amely lehetővé teszi az ingatlanalapok számára, hogy újra értékesítsék a korábban népszerű, gyors visszaváltású befektetéseket, amennyiben jelentős T+180 napos visszaváltású állománnyal rendelkeznek.

A 2023-as szabályok szerint az ingatlanalapoknak 2026. október 1-től ingatlanvagyonuk legalább 15 százalékára kell emelniük azon befektetési jegyek arányát, amelyek visszaváltási ideje 180 nap (vagy 130 forgalmazási nap). Amennyiben ezt az arányt elérik, lehetőségük nyílik gyorsabb visszaváltású befektetési jegyek (max. T+7 napos visszaváltás) kibocsátására is. Ezen gyors visszaváltású befektetési jegyek összértéke azonban maximálisan a 15 százalékon túlmutató 180 napos visszaváltású befektetési jegyek értékének felét teheti ki.

A szabályok értelmében 2026. október 1-től minden nyilvános, nyíltvégű ingatlanalap esetében teljesülnie kell a 15%-os minimum szintnek. Ennek érdekében egyes alapoknál akár ingatlan-értékesítésre is sor kerülhet.

A kormányrendelet módosításával kapcsolatban két fő pont változott a korábbi, másfél évvel ezelőtti rendelethez képest.

A rendeletmódosítást megjelenés előtt társadalmi egyeztetésre bocsátották. A BAMOSZ (alapkezelőket tömörítő szervezet) és az IFK (Ingatlanfejlesztői Kerekasztal) is elküldte észrevételeit és javaslatait.

Információk szerint az iparág azzal érvelt, hogy az alapkezelők nem tudják garantálni a T+180-as befektetési jegyek iránti befektetői keresletet vagy a forgalmazók értékesítési szándékát. Emiatt előfordulhat, hogy önhibájukon kívül nem tudnak megfelelni a „minimum szint” előírásnak.

Statisztikák szerint a T+180-as sorozatok 2018-as bevezetése és a rövid visszaváltású sorozatok értékesítésének korlátozása óta eltelt időszakban (a Baross Gábor Program során befektetett összegeket figyelmen kívül hagyva) a lakossági és intézményi befektetőknek eladott T+180-as sorozatok aránya az érintett alapok teljes befektetési jegy állományának körülbelül 3%-át teszi ki.

Egyes források szerint fennáll a veszélye annak, hogy ha nincs elegendő befektetői igény, az alapkezelő csak úgy tud megfelelni a „minimum szint” előírásnak, ha csökkenti az alapban lévő ingatlanok arányát.

A Baross Gábor Program enyhítheti ezt a helyzetet, de a befektetői kereslet hiányában az alapkezelők nem feltétlenül tudják növelni az alapok ingatlankitettségét. Ez potenciálisan ronthatja az alapok hozamtermelő képességét, ami tovább csökkentheti a T+180-as sorozatok értékesíthetőségét.

Egy másik érv szerint, ha az ingatlanalapok nem jelennek meg a befektetői oldalon, az károkat okozhat az egész ingatlanpiacon, beleértve a lakáspiacot is. A fejlesztések lelassulhatnak, és új projektek nem indulhatnak a befektetői kereslet hiánya miatt. (Az ingatlanalapok számára a kormány 100 milliárd forinttal megnövelte a lakásfejlesztések finanszírozását célzó új tőkeprogramját, így az öt év alatt évi 40 helyett 60 milliárdnyi állami forrást jelenthet a piac számára). Az ingatlanalapok által kezelt vagyontömeg hatással lehet az ingatlanpiacra, segíthet a szinten tartásban, a kereslet megtámasztásában, vagy akár a konszolidált lassú növekedés elősegítésében. A 15%-os limit elvárása azonban ezt potenciálisan gátolhatja.

A piac javaslata szerint a „minimum szint” követelményt nem előírásként kellett volna megfogalmazni minden érintett, nyilvános ingatlanalapra, hanem lehetőségként.

Felmerült az is, hogy a limit mértékét 5%-ra kellene csökkenteni a jelenlegi 15%-ról, és a limitnek való megfelelés határidejét 2030. október 1-re kellene elhalasztani.

Az új rendeletmódosítás lényegében haladékot adott az ingatlanalapoknak a továbbra is kötelező érvényű megfelelésre, a határidő egy évvel történő kitolásával.

Elemzés

Az eredeti cikk több ponton is érzelmi befolyásolásra törekedett. Például a „kiskapu” kifejezés használata negatív konnotációt sugallt a kormányrendelettel kapcsolatban. A „magyarok egykori kedvenc, gyors visszaváltású befektetése” megfogalmazás nosztalgikus érzéseket kelthetett az olvasóban. A „kényszerű ingatlan-értékesítés” kifejezés pedig negatív következményeket sugallt. A cikk feltételezéseket is következtetésként tálalt, például amikor azt állította, hogy a kormányrendelet célja „segítő szándék” volt.

A cikkben tett állítások nagyrészt megfelelnek a valóságnak, amennyiben az MNB ajánlására és a kormányrendeletre vonatkozó tényeket vesszük alapul. Azonban a következtetések és a piaci szereplők véleményének bemutatása már szubjektív értelmezést tartalmazhat.

A cikkben leírtakból arra lehet következtetni, hogy az ingatlanalapok helyzete továbbra is bizonytalan, és a kormányzati szabályozás nem feltétlenül segíti elő a piac fejlődését. A 15%-os limit betartása nehézségeket okozhat az alapkezelőknek, és potenciálisan negatív hatással lehet az ingatlanpiacra.

Az esemény hatása a magyar közéletre az ingatlanpiac és a befektetési szektor alakulásában mutatkozhat meg. Amennyiben az ingatlanalapok nem tudnak megfelelni a szabályozásnak, az a lakásfejlesztések lelassulásához és a befektetési kedv csökkenéséhez vezethet.

(Forrás: portfolio.hu)